Программа курса (интересует материал)
День первый
А.В. Егоров, В.Е. Величко
Регистрация участников
Собственность на помещение: особенности по сравнению с классическим правом собственности.
Источники Регулирования: ГК РФ, ЖК РФ и постановление Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 г.
Понятие индивидуальной собственности, образующейся при выделении самостоятельных помещений в здании. «Поэтажная» или «жилищная» собственность.
Критерии выделения объектов, которые могут находиться в индивидуальной собственности. Понятие помещения: изолированность и обособленность. Разбор п. 4 и 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г.). Комментарий к Определению Верховного Суда РФ от 11.04.2018 № 18-КГ18-44.
Критерий пригодности помещения для проживания. Проблема «карликовых долей». Комментарий к Определению Верховного Суда РФ от 21.02. 2017 № 18-КГ17-8.?
Пределы автономности прав собственника помещения: право на пространство в здании.
Перерыв
Проблема парковочных мест. Место в системе объектов индивидуальной собственности.
Многоуровневая «поэтажная собственность». Опыт коммунальных квартир.
Смена назначения помещений. Сложности при переоборудовании помещений из жилых в нежилые. Взгляд через призму судебной практики. Комментарий к Определению Верховного Суда РФ от 31.10.2017 № 18-КГ17-163, Определению Верховного Суда РФ от 17. 10. 2017 № 18-КГ17-199, Определению Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 18-КГ17-86.
Обед
Общее имущество многоквартирного дома.
Понятие общего имущества и критерии его выделения. Виды общего имущества в здании: несущие конструкции здания, фундамент, крыша, стены. Коридоры, лифтовые холлы, входная группа. Концепция ограниченно общего имущества: перспективы применения в России. О проблемах, возникающих по поводу элементов общего имущества, к которым имеют доступ только некоторые собственники (коридор, ведущий в несколько квартир; терраса; лифт одного подъезда и.т.п.). Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 № 8557/13 по делу N А40-111453/11-11-961.
Кто может определять состав общего имущества: пределы диспозитивности собственников. Общее инженерное оборудование. Комментарий к Определению Верховного Суда РФ от 12.07.2016 № 93-КГ16-2.
Обособленные и проходные помещения. Внешний вид здания. Комментарий к Определению Верховного Суда РФ от 22.07.2015 № 304-КГ15-7525 по делу № А75-8637/2013,Постановлению ФАС Поволжского округа от 4 мая 2012 г. по делу № А49-2332/2011.
Строительное вмешательство в общее имущество (переоборудование и перепланировка помещений, оборудование входной группы, установка кондиционеров, камер видеонаблюдения, интернет-оборудования): необходимость согласия собственников, форма согласия. Соотношение с полномочиями муниципалитета. Комментарий к Определению Верховного Суда РФ от 20.06.2017 № 11-КГ17-13 (оснащение дома системой видеонаблюдения), Определению Верховного Суда РФ от 05.12 2017 № 18-КГ17-240 (присоединение мансардного помещения), Определению Верховного Суда РФ от 01.11. 2017 № 78-КГ17-64 (установка камина), Определению Верховного Суда РФ от 25.06.2016 № 304-ЭС16-7628 (установка кондиционера).
Толкование ч.3 ст. 36 ЖК РФ: что понимается под уменьшающей размер общего имущества реконструкцией, на проведение которой требуется согласие всех собственников? Существующие подходы в судебной практике. Комментарий к Определению Верховного Суда РФ от 10.10. 2017 № 18-КГ17-164, Определению Верховного Суда РФ от 19.12.2017 № 18-КГ17-247.
Перерыв
Диспозитивно и императивно общее имущество. Помещения, которые могут быть общими или индивидуальными. Порядок перевода общих помещений в режим индивидуальной собственности.
Пользование общим имуществом. Комментарий к Определению Верховного Суда РФ от 17.01.2017 № 5-КГ16-230 (пользование придомовой парковкой), Постановлению Президиума Калининградского областного суда от 13.02.2017 по делу № 44Г-11/2017, Определению Верховного Суда РФ от 13.06.2018 № 308-ЭС17-22313, Определению Верховного Суда РФ от 26.04.2018 № 304-ЭС17-10944 (размещение интернет-оборудования).
Проблема подвалов и мансардных этажей. Бремя доказывания. Комментарий к делу «Аптеки 36.6» (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 марта 2010 года № 13391/09) и делу «ТСЖ «Черняховского, 51а» (Постановление от 15 декабря 2009 г. № 12537/09).
День второй
М.А. Церковников, В.Е. Величко
Управление общим имуществом в здании
Органы управления и их полномочия. Общее собрание сособственников. Виды решений, принимаемых большинством голосов и единогласно. Комментарий к Определению Верховного Суда РФ от 12.05.2015 № 303-ЭС14-4720.
Особенности голосования при множественности собственников помещения (супругов, долевых сособственников).
Прекращение режима «поэтажной собственности». Проблемы, возникающие в ходе реализации программы реновации в Москве.
Перерыв
Учредительные документы: устав и правила дома.
Оценка эффективности ТСЖ и ТСН. Управляющая компания и управдом: правовой статус и оформление отношений. Пределы ответственности управляющих компаний. Комментарий к Постановлению Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П.
Обед
А.В. Егоров и М.А. Церковников
Передача части общего имущества здания в аренду.
Размещение рекламных конструкций, телекоммуникационного оборудования и проч.
Вопросы защиты собственников от злоупотребления одним из соседей своими правами (домашние животные, организация хостелов, снос перегородок и несущих конструкций, перепланировки). Ответственность за деликт. Комментарий к Определению Верховного Суда РФ от 10.01.2017 № 58-КГ16-27.
Защита собственников помещений от противоправного захвата общих помещений. Надлежащий способ защиты. Комментарий к Определению Верховного Суда РФ от 21.05.2015 N 310-ЭС14-8248 по делу № А48-3345/2013.
Перерыв
Негаторные и виндикационные иски собственников помещений. Исковая давность.
Ответы на вопросы слушателей. Тестирование. Закрепление полученных знаний.
Подведение итогов семинара. Вручение сертификатов.
РАЗДАТОЧНЫЙ МАТЕРИАЛ
1. Величко В. Е. Общее имущество собственников многоквартирного дома: состав и пределы строительного вмешательства
2. Горячева Ю.Ю. Дело «ТСЖ «Черняховского, 51а» против комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на подвальное помещение» (Постановление от 15 декабря 2009 г. N 12537/09)
3. Егоров А.В. Дело «Муниципальное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» против общества с ограниченной ответственностью «Аптека 36,6» об изъятии нежилого помещения и взыскании неосновательного обогащения
4. Егоров А.В. К вопросу о разграничении помещений на общие и индивидуальные в режиме «поэтажной» собственности
5. Егоров А. В. Срок исковой давности для защиты общего имущества в здании от противоправных посягательств. Каковы особенности его исчисления
6. Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании. Комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64
7. Старцева Ю.В. Покупка места на парковке. Когда суд признает такой объект недвижимым
8. Старцева Ю.В. Пользование и распоряжение общим имуществом здания. Как выстроить отношения с ТСЖ
Регистрация права собственности под многоквартирным зданием:
Земля под многоквартирным домом является общей собственностью. Но зарегистрировать в Росреестре право собственности на часть такого участка крайне проблематично.
Расскажем об одном деле ВС РФ (определение ВС РФ от 06.04.2017 № 5-КГ16-236). Суть спора: собственник квартиры в многоквартирном доме (а точнее, квартиры в таунхаусе) решил зарегистрировать право собственности на землю под домом. Но Росреестр ему отказал. Основание – не было заявления от застройщика о прекращении права аренды. Первая инстанция признала незаконным отказ в регистрации. С момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в доме участок поступает в общую собственность, а публичный собственник, предоставивший участок в аренду, утрачивает право собственности.
Апелляция отменила это решение. Она указала, что законом не предусмотрена регистрация права собственности на земельный участок под многоквартирным домом, а административный регламент Росреестра не содержит порядка такой регистрации.
Административная коллегия ВС РФ оставила в силе решение первой инстанции, а определение апелляции отменила. У собственника квартиры действительно есть право собственности на земельный участок под многоквартирным домом в силу закона, но он также вправе обратиться за его регистрацией. Отсутствие порядка такой регистрации в регламенте Росреестра – не основание для отказа. Также как и отсутствие заявления застройщика о прекращении права аренды.