Расторжение купли недвижимости в связи с неоплатой

Это было большой проблемой — расторжение договора купли-продажи недвижимости при неоплате этой недвижимости, как оказалось. Арбитражи и суды общей юрисдикции подходили по-разному к решению этой проблемы. Общая юрисдикция делала вывод из ст. 453 ГК РФ, что расторжение невозможно, а возможно лишь взыскание покупной цены (подумаешь, что у покупателя нет денег и не будет). Арбитраж же стоял на стороне истца-продавца обратившегося с требованием о расторжении.

Но. однажды, и ВС РФ не подвёл истца-продавца. Решение №78-КГ 17-21 от 11 июля 2017 г.

«Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в
случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с
договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать
расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации»

Расторжение ДКП недвижимости в связи с неоплатой №78-КГ17-21

Нотариальная регистрация

Зарегистрировать через нотариуса права на недвижимость с февраля можно будет быстрее

Удостоверив сделку с недвижимостью, нотариус сам отправит в Росреестр заявление о госрегистрации прав и необходимые документы в электронном виде. Нотариус должен будет сделать это до конца рабочего дня или в сроки, которые стороны установили в договоре.

Если нотариус по независящим от него причинам не сможет подать документы в электронном виде, он должен будет представить их на регистрацию на бумаге. По общему правилу на это будет отведено не более двух рабочих дней со дня удостоверения договора.

Как и сейчас, обратиться за госрегистрацией прав на недвижимость вместо нотариуса смогут и сами контрагенты.

Документ: Федеральный закон от 03.08.2018 N 338-ФЗ (рассмотренные положения вступают в силу 1 февраля 2019 года)

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ИНФОРМАЦИЯ

от 27 апреля 2018 года

Росреестр напоминает о требующих обязательного нотариального удостоверения сделках с недвижимостью

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) напоминает, что в соответствии с законодательством ряд сделок требует обязательного нотариального удостоверения.

В соответствии с законодательством нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостью:

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

— с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

— на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;

— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;

— на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Нотариального удостоверения требуют договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В соответствии с законодательством регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде — в течение одного рабочего дня.

Запрет на строительство наложили после его разрешения // ВС отказался взыскивать убытки с властей после включения земель в заказник

zakon.ru

Гражданская коллегия Верховного суда (ВС) отменила решение о взыскании с Нижегородской области убытков от запрета строительства коттеджного поселка (см. определение). Участок, на котором велось строительство, входил в территорию заказника с 1984 года. В 2010 году местные власти изменили его категорию и выдали разрешение на строительство. Суды подтвердили законность этих действий. Впоследствии правительство области подтвердило включение участка в территорию заказника и все-таки запретило стройку. В ответ собственник участка попытался взыскать убытки. Однако ВС посчитал, что изменение категории земель и выдача разрешения на строительство не означает, что территория перестала быть охраняемой, поэтому запрет на строительство действовал всегда. Дело направлено на новое рассмотрение.

Михаил Пяткин — собственник участка площадью 32 га в Нижегородской области. Он его купил в 2009 году для строительства коттеджного поселка «Заповедный край». В 2010 году областным правительством земли были включены в земли населенного пункта, что сняло ограничения на строительство. Но после начала стройки (разрешение было получено в 2012 году) в суд обратился прокурор и потребовал запретить строительство и признать разрешения незаконными. Прокурор утверждал, что земли входят в Пустынский биологический заказник, где строительство не для нужд заказника запрещено. Первая инстанция требования прокурора удовлетворила, а апелляция поддержала Михаила Пяткина, так как решения об изменении категории земель и разрешении строительства не оспорены и являются действующими.

В 2013 году областное правительство провело «реорганизацию» заказника и включило в него спорные земли. В результате Михаил Пяткин не смог продолжать строительство (об этом случае писали местные интернет-газеты). Михаил Пяткин оспорил постановление правительства. Дело дошло до административной коллегии ВС, которая заявителю отказала.

Тогда Михаил Пяткин решил взыскать с местных властей убытки: реальный ущерб в 15,3 млн руб. (расходы на строительство) и 108,8 млн руб. упущенной выгоды (неполученные доходы от продажи участков). Первая инстанция истцу отказала. Суд отметил, что ограничения по строительству на спорной территории были установлены еще в 1984 году областным Советом народных депутатов. Иных ограничений с тех пор не было. Апелляция решила иначе и взыскала с властей реальный ущерб 14,7 млн руб. Суд отметил, что после того, как в 2010 году правительство включило земли в границы населенного пункта, исчезли ограничения по запрету на строительство. Ограничений не было до 2013 года, когда появилось новое постановление, которое и пытался оспорить Михаил Пяткин.

Жалобу в ВС подало министерство экологии Нижегородской области (дело было рассмотрено 20 марта). Гражданская коллегия ВС не согласилась с мнением апелляции. Она отметила, что земли Михаила Пяткина как входили в заказник с 1984 года, так и входят до сих пор. Поэтому, по мнению коллегии, включение участка в населенный пункт не могли снять ограничений, действовавших с 1984 года. Значит, повторных ограничений в 2013 году власти не устанавливали. Ссылку апелляции на то, что, в данном случае возможно взыскание убытков с властей, «нельзя признать состоятельной», отметил ВС.

Также, считает гражданская коллегия, Михаил Пяткин не доказал, что он мог реализовать проект по строительству коттеджного поселка. Это стало отдельным поводом, чтобы отказать во взыскании упущенной выгоды. «Наличие распорядительного акта об изменении категории земель и вида решенного использования земельных участков (в целях строительства) не свидетельствует о безусловной возможности осуществления истцом строительства на принадлежащих ему земельных участках», — сказано в определении.

Гражданская коллегия отправила дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Анализ правовых позиций А.Карапетов (продолжение 3)

Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2018 года N 32-КГ17-33

Сделка, в силу которой должник передает кредитору, предоставившему должнику заем, право собственности на свою недвижимость, должна рассматриваться как направленная на обеспечение заемного долга. Такая сделка считается притворной и прикрывающей залог. Соответственно, суд должен переквалифицировать сделку продажи квартиры в залог.

Похороны титульного обеспечения (фидуции, обеспечительной передачи права собственности).

Определение Верховного Суда РФ от 09.01.2018 года N 50-КГ17-27

1. Предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.

2.Сделки дарения одним из собственников 1/90 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и последующей купли-продажи 29/90 доли этого же помещения в пользу третьего лица могут быть признаны ничтожными по правилам ст.10 и ст.168 ГК, если, совершая такие сделки, собственник нарушил договорные права покупателя, ранее заключившего с ним договор на покупку доли, уплатившего цену и правомерно претендовавшего на получение доли, и при этом в поведении приобретателя доли, на которого она была в конечном итоге оформлена, имеются также признаки недобросовестности.

 

Вот, что постановлено:

Решением Ленинского районного суда г. Омска от 6 декабря 2016 г., с
учетом определения этого же суда от 22 декабря 2016 г. об исправлении
описки, первоначальный иск Смоляковой Г.Н. удовлетворен. Постановлено
признать недействительными договор дарения 1/90 доли в праве общей
долевой собственности на квартиру № , расположенную по адресу:
, заключенный между Каргаполовой Я.И. и
Башировой Е.С, и договор купли-продажи 29/90 долей в праве
собственности на указанную квартиру, заключенный между
Каргаполовой Я.И., в лице представителя по доверенности Ерыгина В.В., и
Башировой Е.С, признать недействительными записи в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о
государственной регистрации указанных сделок и перехода права
собственности на указанное имущество Башировой Е.С.
Этим же решением признан состоявшимся договор купли-продажи 1/3
доли в праве общей долевой собственности на квартиру № ,
расположенную по адресу: , заключенный
11 апреля 2016 г. между Смоляковой Е.Н. и Каргаполовой Я.И. в форме
предварительного договора купли-продажи от 11 апреля 2016 г. За
Смоляковой Г.Н. признано право собственности на 1/3 доли в праве общей
долевой собственности на указанную квартиру с указанием на последующую
регистрацию права в Управлении Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Омской области. В удовлетворении
встречных исковых требований Башировой Е.С. отказано.

Анализ правовых позиций от А.Карапетова (продолжение)

Первоисточник

Определение Верховного Суда РФ от 08.02.2018 N 305-ЭС17-15339

Вопреки выводам судов положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, не дозволяющие оспаривать сделку ее стороне, которая давала другим лицам основание полагаться на действительность сделки, не применяются к требованиям о признании недействительными сделок по специальным основаниям, предусмотренным законодательством о несостоятельности. Данные специальные основания недействительности сделок направлены на защиту не столько интересов частноправового субъекта, являющегося стороной сделки, сколько на защиту его кредиторов (третьих лиц, не являющихся сторонами спорных правоотношений и не делавших каких-либо заявлений о действительности сделки).

Эстоппель (п. 5 ст. 166 ГК РФ) не применим при оспаривании сделок по специальным основаниям, указанным в законе о банкротстве.

Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2018 N 305-ЭС17-15785[1]

1. Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (ст. 431 Гражданского кодекса РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

2. При отсутствии в дополнительном соглашении, изменяющем условия начисления неустойки при нарушении договорных обязательств, прямого указания о распространении новых правил расчета неустойки на договорные отношения, имевшие место ранее (по правилам ст.425 ГК РФ), такая ретроспективность тем не менее может быть выведена из толкования содержания дополнительного соглашения.

Принцип contra proferentem.

 

Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952

1. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

2. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Этот принцип применим и к ситуации, когда публичное образование, предоставившее организации земельный участок в аренду для целей строительства, в лице соответствующих органов власти неправомерно задержало выдачу разрешения на строительство.

Одновременное предоставление имущества в аренду для целей строительства и невыдача разрешения со стороны арендодателя.

 

Определение ВС РФ от 25.01.18 № 308-ЭС17-14180 (1,2)

Не может быть включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника-застройщика требование о передаче жилого помещения, если данным помещением на основе титула уже владеет другое лицо. В рамках дела о банкротстве застройщика включение требования в реестр требований о передаче жилых помещений (ст.ст. 201.4 и 201.7 Закона о банкротстве) направлено на защиту тех же интересов, что и удовлетворение иска об отобрании индивидуально-определенного имущества у должника по правилам ст. 398 ГК РФ. В ситуации, когда владение спорной квартирой уже принадлежит конкурирующему покупателю и возникло на основе титула (например, права собственности), не предполагающего возврат данного владения, удовлетворение требования к продавцу о передаче квартиры невозможно. Кредитором в такой ситуации может быть предъявлено к застройщику лишь требование о взыскании убытков.

Требование об истребовании квартиры может быть предъявлено кредитором непосредственно к владеющему покупателю только при определенных условиях (например, в случае его недобросовестности).

 

Отобрание индивидуально-определенной вещи при конкуренции покупателей.

О продаже будущей вещи, которая, оказывается, в РФ запрещена (по мнению ВС РФ)

«Дело № 5-кг17-208, вынесенное судьями Марьиным (докладчик по делу), Горшковым (их мы знаем по знаменитому делу, в котором они пришли к выводу о том, что публичная дефекация в СИЗО не может причинить вред лицу, вынужденному делать это) и Романовским

Тут Р.С. Бевзенко

Сюжет простейший, но интересный. Юридическое лицо и гражданка В. заключили договор, который они назвали «предварительным договором купли-продажи недвижимости» (который, разумеется, как и 99% других таких же договоров, предварительным в действительности не является).

Предметом договора было обязательство продавца (юридического лица) выделить из состава принадлежащего ему большого нежилого помещения несколько помещений и передать их в собственность гражданке В. Разумеется, договор содержал и обязательство гражданки В. принять и оплатить эти помещения.

«Предварительный договор» были исполнен сторонами в части: владение помещением было передано гражданке В., та заплатила за него и сделала ремонт. Сейчас она владеет им.

Однако дальше все пошло не очень хорошо, потому что юридическое лицо не зарегистрировало за собой право на выделяемое помещение и право собственности на него гражданке В. не передало.

Гражданка В. обратилась в суд с иском о регистрации перехода права собственности на помещение (очень круто! Потому что «колхозная юриспруденция» учит нас в таких случаях предъявлять иск о признании права собственности. Это значит, что у истца были хорошие юристы).

Первую инстанцию она выиграла, вторую проиграла. Дело передано в коллегию по гражданским дела, но та оставила апелляцию без изменения.

Как мотивировано определение коллегии?

Тем, что:

а) права на помещение не зарегистрированы в реестре, потому оно не является вещью (это правильное рассуждение) и

б) то, что не является вещью, не может быть предметом гражданско-правовой сделки (это неправильное вопиюще рассуждение…).

Наймодателей хотят вывести из тени

Хотят дать имущественный вычет нанимателям жилья, участвующих в договоре найма, заключенного на 11 и более месяцев. Чтобы наниматели требовали у наймодаталей выйти из тени. Вряд ли…

https://pravo.ru/news/view/147490/?os

Залог недостроенного объекта недвижимости

ВС РФ признал правомочным включение в реестр кредиторов требования как обеспеченного залогом объекта недостроенного объекта недвижимости, строительство которого началось на земле, находившейся в залоге у кредитора, и после передачи земли в залог.

Дело

О признании права собственности отсутствующим

И в Мурманске читаю практику, в частности знаменитое Постановление от 29.04.2010 № 10/22

Кольская пивоваренная компания и ее право собственности на асфальтовое покрытие.