Отказ в государственной регистрации права на недвижимость при наличии судебного акта

Регистратор выше судаЗанимаясь отказами в регистрации прав на недвижимость, наткнулись на интересную статью Р. Бевзенко «Отказ в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда», опубликованную в Вестнике ВАС РФ, 2008, № 5*.

В статье (помимо анализа норм) метко описано, каков уровень уважения к правосудию в РФ и как нормотворчество «на коленках» подчеркивает степень такого уважения и «совершенствует и развивает» нормативное регулирование.

В п. 1 ст. 28 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации) имеется норма следующего содержания:

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

7-ь (!) оснований для отказа при НАЛИЧИИ СУДЕБНОГО АКТА!

Ранее (до принятия в 2007 г. поправок) статья звучала так:

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Противоречие (нельзя отказывать, если имеется судебный акт, но регистрация проводится на общих основаниях) предыдущей редакции преодолела судебная практика. На регистрацию помимо решения суда должны были предоставляться прочие документы, необходимые для осуществления регистрационных действий, в частности учредительные документы юридического лица.

А вот нынешняя редакция с ее 7-мью основаниями для отказа (при регистрации прав на недвижимость на основании судебного акта) написана непонятно кем и в каком состоянии.

Вот эти основания:

1.   документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

2.   лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

3.   лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

4.   правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

5.   не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

6.   имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

7.   осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона (Тут речь о невозможности регистрации права собственности гражданина на земельный участок, при запрете на передачу такого участка в частную собственность и запрет на регистрацию на создаваемый или созданный объект, находящийся на земельном участке, который не прошел кадастровый учет).

Совершенно очевидно, что разумных и законных оснований из этого перечня всего два – № 5 и частично № 6.

№ 5 – например, действительно сложно зарегистрировать право на основании судебного акта за юридическим лицом, которое отказывается представить свои учредительные документы!

№ 6 – например, в судебном акте нет указаний на права третьего лица, а в ЕГРП указания на эти права имеются. Очевидно, что явное противоречие может и должно быть преодолено на стадии регистрации. Другая ситуация, если, суд располагал сведениями о правах третьих лиц, в этом случае реализация права регистратора быть «выше» суда недопустима.

Остаются еще 5-ть оснований отказа в регистрации. Вкратце остановлюсь на них.

№ 1 – Это отказ из-за того, что судебный акт составлен не по форме, акт неполон и не ясен регистратору – невозможно себе представить регистратора, наделенного правом диктовать суду, как составлять судебные акты.

№ 2 – Совершенно неясный пункт. Разве суд вправе распоряжаться имуществом сторон судебного спора? Возможный вариант толкования – суд принял доказательство, в качестве подтверждающего право на распоряжение недвижимостью, а доказательство такое право не подтверждало. В этом случае регистратор опять же пересматривает судебный акт, выступая в роли судьи.

№ 3 – Регистратор опять вторгается в компетенцию суда и наравне с ним начинает устанавливать факты и оценивать их.

№ 4 – Вновь регистратор призван давать оценку обстоятельствам установленным судом.

№ 7 – Если суд решил, что право собственности на земельный участок принадлежит такому то лицу, то суд ровно это и сказал, не убавить, не прибавить. По какой причине регистратор вправе что-либо устанавливать в противоречии с судебным решением не ясно.

В итоге имеем. 7-мь оснований для отказа, 2-а из которых правомерны (одно так точно). Остальные направлены на внепроцессуальную оценку законности и обоснованности вступившего в законную силу судебного акта, отрицание регистрирующим органом правомерности таких судебных актов.

Вот такое нормотворчество.

—————
* Столкнулись со следующей ситуацией. Согласовали текст договора ипотеки без указания прав аренды на предмет ипотеки (на момент согласования информации в ЕГРП об аренде еще не было). Получили уведомление о приостановлении регистрации со ссылкой – «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий» (абз. 7 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и указанием на необходимость внесения в текст договора ипотеки указания на наличие обременения. Естественно возник вопрос – правомерно ли приостановление по таким основаниям, отвечает ли требование о внесении положения об аренде в текст договора целям правовой экспертизы при регистрации прав на недвижимость. Т.к., незамедлительная регистрация договора ипотеки выгодна прежде всего кредитору (денежная сумма уже передана должнику (залогодателю), то становится не ясным, какую цель преследовал законодатель в данном случае (неужели нельзя было ограничится простым уведомлением залогодержателя о зарегистрированном праве аренды).

правовед.жж.рф

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *